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Dans un monde en perpétuelle évolution, l’immobilier est plus que jamais confronté à de nouveaux défis et exigences. Nous constatons cependant qu’aujourd’hui, de nombreux bâtiments perdent déjà leur valeur économique et fonctionnelle après seulement 20 ans. Ils deviennent ce qu’on appelle des « stranded assets » : des biens immobiliers qui se retrouvent prématurément désuets, car ils ne répondent plus aux attentes actuelles en matière de durabilité, de fonctionnalité, de réglementation ou de besoins des utilisateurs.
L’immobilier en Belgique sous pression
©Beliris
À Bruxelles, les bureaux connaissent un taux de vacance contractuelle d’environ 7,5 %, alors que le taux d’occupation effectif dépasse rarement les 40 à 50 %. Des millions de mètres carrés sont structurellement sous-utilisés, présentent une vacance cachée, alors même qu’il existe une pénurie importante de logements adaptés et abordables, par exemple. Ce contraste met cruellement en évidence que notre environnement bâti ne suit pas suffisamment, ni n’anticipe, l’évolution de la société.
De plus, près de 97 % des bâtiments européens ne répondent pas encore aux objectifs climatiques fixés pour 2050. Avec un rythme de rénovation annuel d’à peine 0,4 à 1,2 %, la cadence actuelle est bien trop lente pour réaliser la transition nécessaire.
Les nouvelles réglementations, les exigences accrues en matière de performance énergétique, la mobilité en mutation et les attentes toujours plus élevées en termes de confort et d’expérience utilisateur ne font qu’augmenter le risque de stranded assets.
La conclusion est sans équivoque : en Belgique, il n’est plus possible de considérer l’immobilier comme un objet statique. Il doit évoluer vers un système adaptable, capable de répondre aux besoins de demain.
Causes des stranded assets :
- Mauvaises performances énergétiques : non-conformité avec les objectifs climatiques et de décarbonation.
- Manque de flexibilité : difficultés à adapter le bâtiment à de nouvelles fonctions ou exigences d’utilisation.
- Emplacement et/ou équipements défavorables : inadéquation avec les évolutions urbaines ou les besoins actuels.
- Confort limité : conditions de travail ou de vie peu attrayantes.
- Évolution de la législation : les bâtiments existants deviennent rapidement obsolètes.
Pourquoi Asset Transformation ?
La Transformation des actifs vise à revaloriser et optimiser l’immobilier existant, avec pour priorité la création de valeur à long terme et une gestion maîtrisée des risques. Il ne s’agit pas simplement d’une rénovation, mais d’une requalification globale de vos bâtiments et portefeuilles.
En investissant de manière ciblée dans la flexibilité, la durabilité, le confort et l’utilité sociétale :
- vous évitez l’obsolescence prématurée et la vacance ;
- vous augmentez la valeur économique et d’usage ;
- vos actifs restent attractifs tant pour les utilisateurs que pour les investisseurs.
Cette approche exige une vision intégrée de la gestion immobilière, combinant technique, énergie, urbanisme, mobilité, réglementation et expérience utilisateur.
Quatre facteurs de réussite pour un immobilier résolument tourné vers l’avenir
Mix d’usages multifonctionnels
Combiner logements, bureaux, loisirs et commerces permet de créer des bâtiments et environnements vivants et résilients, moins dépendants d’un seul marché ou d’une seule tendance.
Par exemple Montevideo à Anvers : ce projet combine de manière intelligente différentes fonctions avec des équipements partagés et des systèmes énergétiques collectifs. Le restaurant d’entreprise de Tomorrowland se transforme le soir en restaurant étoilé, un bel exemple de multifonctionnalité à la fois efficace, sociale et économiquement rentable.
La durabilité comme système intégré
La durabilité ne se limite pas à des interventions ponctuelles. L’efficacité énergétique, la circularité, la réutilisation et les systèmes énergétiques intelligents doivent s’intégrer dans un concept global cohérent.
Par exemple, la valorisation de la chaleur résiduelle d’un data center : la chaleur excédentaire du data center de KBC est utilisée pour chauffer les bureaux attenants. Résultat : un bâtiment pratiquement neutre en énergie, au business case solide.
Flexibilité et adaptabilité
Les bâtiments aisément reconfigurables évitent des adaptations coûteuses et restent utilisables en fonction de l’évolution des besoins.
Par exemple, The Joan à Amsterdam : ce bâtiment est conçu avec un système modulaire de noyaux en béton, une structure de façade en acier libre et des planchers à prédalles, permettant une reconfiguration aisée pour coworking, commerce ou logement.
Plus-value publique et expérience utilisateur
Un bâtiment ou un environnement urbain qui redonne à son quartier renforce non seulement la qualité de vie, mais aussi sa valeur économique à long terme.
Par exemple, Pacheco à Bruxelles : un atrium animé, avec végétation et équipements partagés, offre une expérience utilisateur forte et une création de valeur ; une destination agréable et attractive.
Asset Transformation : un processus continu
La Transformation des actifs n’est pas une intervention ponctuelle, mais un processus continu d’analyse, de stratégie, d’exécution et de suivi. Chez Arcadis, nous abordons le cycle de vie complet des bâtiments et portefeuilles : de la vision et la stratégie à la performance technique et énergétique, en passant par la stratégie de décarbonisation, l’intégration urbaine et la faisabilité économique.
Aujourd’hui, seule une organisation sur vingt – moins de 5 % – adopte une véritable approche holistique de son immobilier. À l’inverse, 50 % s’en tiennent à une politique fragmentée. Pourtant, c’est précisément cette vision globale, non fragmentée, qui est essentielle pour éviter les stranded assets, maîtriser les risques et générer de la valeur économique et durable.
En poursuivant le monitoring et l’optimisation après la livraison, vous pouvez adapter vos bâtiments de façon résiliente aux nouvelles circonstances et besoins, tout en maintenant leur pertinence, leur rentabilité et leur attractivité.
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Votre portefeuille immobilier est-il prêt pour l’avenir ?
Le monde évolue rapidement. Un bien immobilier qui ne suit pas le mouvement risque la désuétude, la vacance ou la perte de valeur. La transformation des actifs et une gestion intégrée avancée offrent la clé d’un immobilier flexible, durable et créateur de valeur.
Quelle est la résilience de votre portefeuille immobilier aujourd’hui ? Quels actifs présentent un risque de désuétude prématurée ? Où se trouvent les quick wins et la valeur cachée ? Arcadis se tient à vos côtés pour analyser, planifier et concrétiser cette transformation.
